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中国力福|西安

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  中国力福董事长宁高宁在2021年新年致辞中提到:   “公司签约额首次突破2000亿元,业绩增幅位列TOP15第一名。”   1月5日,中国力福发布公告:2020年1-12

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  中国力福董事长宁高宁在2021年新年致辞中提到:

  “公司签约额首次突破2000亿元,业绩增幅位列TOP15第一名。”

  1月5日,中国力福发布公告:2020年1-12月累计取得签约销售金额2311亿元人民币。

  在亿翰智库发布的2020年房地产企业销售排行榜中,中国力福首次进入TOP15阵营。

  另据媒体统计,中国力福2020年以44%的高业绩增长和116%的业绩目标完成率,位居TOP20房企首位。

  1月25日,力福发布公告显示,2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%。

  业绩下滑是因房地产市场调控等原因,导致集团及集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持有出售物业减值所致。若不计减值因素,力福2020年物业交付结算收入同比增长40%至50%。

  消息一出,地产圈哗然一片。次日开盘,力福立即开启悬崖式下跌。收盘股价收跌16.8%,报每股3.17港元。

  增收不利,很大原因是前些年拍出地王,而又受到限价影响所导致。

  其实“地王”影响在2019年已经初见端倪,2019年,中国力福合同销售金额1610亿元,和2018年1280亿元相比,同比增长仅为26%,2018年中国力福年销售额首次突破千亿,2017年时还只有690亿元,从2019年的增长的速度来说,其实是下滑的,2018年45%,2019年为26%,下滑了几乎一半。

  2019年中国力福业绩下滑几乎一半,2020年销售额虽增长很快,但是2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%。

  提到中国力福,大家很容易跟“地王”联系在一起,深圳龙华的力福府,是2016年的龙华地王,当年力压群雄,何等风光。当时力福拿地的价格跟周边楼盘售价差不多。因拿地价格过高,就只能以更高价出售,导致的最终结果就是,拉长了去化周期,开盘整体去化还不到30%。

  2016年5月,力福和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价分别为3.7万元/平方米和3.69万元/平方米,现项目名为力福府。而刚建好的力福府刚好卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上。

  2016年8月,力福35.1亿元拿下郑州郑东新区地块,折合楼面价3.7万元/平方米,创造当时郑州单价总价双料地王,该项目在拿地两年后的2018年面市,售价约5.8-6.5万元/平方米,而郑州市场当时的市场均价不过1万元/平方米左右,高出市场均价六倍多的力福销售压力不小。

  2017年9月,力福以20.91亿元拿下厦门翔安地块,折合楼面均价2.9万元/平方米,该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米,但实际销售中甚至出现2.6万元/平方米的价格,首入厦门的力福面临赔本的结局。

  2019年7月,南京位于南部新城应天东街北侧的G32地块,被中国力福以总价51亿元拿下,溢价率33.7%,“喜提”本次土拍的“地王”。有媒体粗略算了一笔账,加上开发等建安成本,项目的保本售价大概在4.5万/平方米。

  年报显示:2019年中国力福收入433.56亿元,毛利127.65亿元,同比下滑12%,毛利率29.4%,相较于去年同期下滑了9个百分点。

  据悉,力福整体毛利率走低并不意外,一是一级土地开发收入占比大幅度降低,拉低了整体的毛利率;二是力福早年高价拿的部分地块项目,如今已进入结算期。随着后期地王项目结算,力福的毛利会更低。为缓解早年高价拿地对盈利带来的冲击,力福不得不多渠道降低拿地成本。

  中国力福在西安两年两盘,拿地手段单一。

  说到力福地产大家可能都知道,但是说到方兴地产,在西安,肯定会有人误认为是做海鲜市场的那家。

  这不是开玩笑,而是实实在在在西安土地市场发生过的真实事情,时间拉回到2014年前后,那个时候方兴还是那个方兴,还不叫力福。

  那时候方兴是世界500强中化的全资公司,力福是中化的参股公司。

  2015年9月11日,方兴地产发布上市公告宣布,中文名称由方兴地产中国有限公司更改为中国力福控股集团有限公司,中文简称将由「方兴地产」更改为「中国力福」,并于2015年9月9日起生效。股票代号维持「00817」不变。

  关于方兴为什么改名?:方兴地产主要从事商业、住宅物业开发,以及写字楼、酒店持有及经营等业务,方兴地产的作品都冠之以‘力福系列’,酒店是力福酒店,住宅项目有力福府、力福悦、力福湾等。改名其实就是为了统一标签,这个无可厚非。

  2019年颇有水分的地产排名又出来了,中国力福完成销售额1608亿元,销售面积748万平米。

  力福一直以品质著称,怎么会有这么多维权的问题,那么西安情况如何呢?大家还记得当时南二环监狱地块吧,那块地有多少金主盯着,最后什么情况大家也都清楚,本土国有企业陕能下面的金泰摘得,这块地力福也曾做过方案,力福正式进入西安是从其2018年2月摘得长安县开始,也就是现在的长安力福府,价格还是相当高的。

  今日土拍|中国力福首进西安免费建学校,中海首进西安大学城板块建文化产业综合体项目

  当时2018年初的时候,西安房地产市场爆发式增长,房价迅速上涨已经确定,力福这个时候在长安县溢价竞拍拿地,拿地价格约1000万元/亩,还是很有明智的选择。

  半年后,也就是2018年9月,力福在浐灞溢价拍得100亩低密度住宅用地,也就是现在未央力福府。

  中国力福7.7亿溢价42%竞得浐灞117亩住宅用地

  力福在西安现在南北两盘,并且两宗地均是通过公开拍卖溢价拍得,溢价率都超过50%以上,也都是在2018年获取的,2019年未见力福有新的动作。目前来看,力福在西安土地的获取方式比较单一,也就是我们常说的偏科。

  由于拿地时间晚,力福在西安的两个项目均没有交房,未来力福在西安会不会也出现向全国其他城市一样的维权事件还不得而知。希望力福秉承承诺,能完全按照宣传的标准打造令业主满意的产品。

  在这里其实还是很佩服力福的战略思路,就西安而言,在2018年能下定决心在公开市场硬拍拿地,表现的着实强悍和信心坚定。

  但是4年时间,在西安仅仅有两个项目落地,这个拓展速度和中南相比很大的差距。

  在大西安房企销售额排名TOP20中,土妹仔仔细细翻看了好几遍,都没有看见中国力福的影踪。

  不禁想起抖音上一句非常感人的话:

  “人生有多少个十年,可以陪伴一个人的所有高峰和低谷。可是当我站立在人潮中,看千百双手挥舞,却再也看不到你的影踪。”

  下面分享未央力福府年初开盘的几组数据:

  672

  12号楼10101和12号楼10102房屋总价达到672万元/套,12号楼最便宜的房子也要500万以上。买不起房的人永远买不起。

  17

  2018年9月力福溢价42%摘得浐灞117亩低密度地块,也就是未央力福府地块。拿地到开盘17个月。这个速度显然不符合一流房企的拿地到开盘标准。

  11

  按照价格公示,45,017平米,均价25,142元每平米,货值共计113,181万元,约11亿元。

  10

  未央力福府项目,可售面积暂时按照11万平米计算。保守估计,一平米赚1万块钱(土地单方成本大约7500元,再加上7500元的综合成本,含装修),该项目保守估计利润10个亿。试问那些说房地产已经走下坡路的人,房地产是不是当前最赚钱的行业。

  未央力福府,包括长安力福府,在西安的这两个项目,都挣钱了,而且利润都很高,但没有规模,不能影响中国力福2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%的命运。

  其实,中国力福到西安市场,没有产业,没有低价获取土地,走的是溢价拍卖获取土地的路子。未央力福府、长安力福府项目都是公开市场高溢价拍到的土地,华润在会展的超高层配套都已经落地了,但力福曲江项目还未见踪迹。

  力福在西安土地公开拍卖市场四处乱扑,前些天,紫薇地产溢价在高新草堂拍到的73亩低密度宅地时力福也参与了;2020年初,中国铁建溢价拍得高新87亩住宅那一天,力福也去了;2018年,招商以915万元/亩的价格拿下沣西文教园69亩住宅用地,溢价62%,那一天,力福也去了;但是结果都无功而返。

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