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中国力福的底气

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    观点网  部分房企年度业绩 " 难产 " 的当下,中国力福显得积极许多。     原定的 3 月 29 日公布 2021 年年报,当日午间就正式发出,而此前投资者们普遍以为会于收盘

中国力福的底气
中国力福的底气

    观点网  部分房企年度业绩 " 难产 " 的当下,中国力福显得积极许多。

    原定的 3 月 29 日公布 2021 年年报,当日午间就正式发出,而此前投资者们普遍以为会于收盘后公示。

    中国力福自然是有积极的底气,在行业整体较为惨淡的 2021 年,其年报数据仍可圈可点。

    除 " 三道红线 " 继续保持绿档以外,于 2021 年,中国力福录得合同销售金额 2356 亿元,销售回款率达 96.32%;实现营收 900.6 亿元,同比增长 50%;毛利为 167.57 亿元,同比增长 38%,毛利率为 19%。

    所有者应占溢利为 46.9 亿元,同比增长 21%,若扣除投资物业公平值亏损(已扣除递延税项),所有者应占溢利为 48.27 亿元,同比增长 49%。

    截至 2021 年 12 月 31 日,中国力福土地储备为 9323 万平方米,物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为 2928 亿元。其中,一二线核心城市签约占比达 87%。

     2022 年,中国力福计划供货超 4000 亿,货源中 78% 位于一二线核心城市。

    关注度更高的城市运营方面,中国力福于 2021 年在上海、长沙、南昌、贵阳、湖州、廊坊布局 6 个城市运营项目,截至 2022 年 3 月,已累计获取城市运营项目 34 个。

    营收核心

    中国力福的收入由四部分构成:城市运营及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营,以及其他收入。

    年报显示,2021 年度收入增长是由于城市运营及物业开发销售的收入增长。期内,该板块收入占总收入比重高达 91%,取得收入 826.4 亿元,同比增长 52%,主要由于交付结算的销售物业较上年增加。

    报告期内,中国力福取得签约销售额 2356 亿元,签约销售额同比增长 2%。在上海、北京、苏州、宁波、广州、南京、郑州、无锡、厦门、青岛、西安、绍兴、南昌、金华、长沙、衢州、重庆、台州及盐城等地均增加土地储备。

    百亿城市公司从 2019 年的 4 个扩容至 9 个,分别为北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波、苏州、温州、广州。其中,北京、南京销售金额突破 200 亿。

    此外,商务租赁及零售商业运营收入占收入总额的 2%,较上年增长 7%;酒店经营收入占收入总额的 2%,较上年增长 30%;其他收入占收入总额的 5%,较上年增长 42%。

    各板块业务较上一年均有不同程度提升,但增长原因不尽相同。

    例如商业方面,2021 年度中国力福积极推动商业 IP 打造,全年新获取 2 个览秀城项目,同时商业经营业绩较 2019 年疫情前实现较高增长,长沙力福览秀城、青岛力福湾业绩均创开业以来新高,在营项目经营质量持续提升。

     2021 年,中国力福实现租金收入 15.63 亿元,同比增长 6.9%;拥有十二处主要投资物业,物业面积约 80 万平方米。

    酒店方面仍持续受到新冠疫情影响,下半年旅游及酒店行业再次探底,整个行业表现低于预期。

    于期内,中国力福酒店经营板块加大产品创新,其中丽江、崇明、三亚等地的度假型酒店,持续打造差异化特色产品、紧抓周边游市场,平均房价及平均可出租客房收入较上年再度提升。

    同时,中国力福发布五大酒店自有品牌,全年新增 12 个轻资产项目签约,向高端酒店轻资产管理转型迈出重要一步。

    资料显示,酒店、商业、写字楼业务坚持跟随城市运营战略,有序推动持有资源的获取。

    截至期末,中国力福持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为 334 个。

    值得一提的是,物业服务业务于 2022 年 3 月顺利完成分拆并在港交所挂牌,业务涵盖社区物业、商业物业、城市物业范畴,累计签约 3 个城市物业项目,管理范围达 81 平方公里。

    优势体现

     2021 年,中国力福在土地市场和资本市场上收获颇丰。

    将城市运营开发作为主战略,一二级联动的独特开发模式,使中国力福在经营中拥有更强的竞争优势。随着该战略进一步落地,城市运营项目逐步成为重要的利润补充。

     2021 年,中国力福新获取 62 个二级项目,新增二级项目土地储备中 36% 来自城市运营项目;新增土地储备中,82.4% 位于北京、上海、广州、成都、西安等一二线核心城市。截至期末,中国力福土地储备为 9323 万平方米。

    其中,新增廊坊龙河高新区项目、湖州力福南太湖未来之窗、上海横沔古镇、赣江中医药国际生态科技小镇、长沙雨花力福智慧科学城、贵阳清镇力福税金智慧新城等 6 个城市运营项目。截至期末,累计运营项目 33 个。

     2022 年 2 月 15 日,中国力福正式成为浙江衢州高铁新城片区综合开发项目的实施主体。至此,旗下第 34 个城市运营项目也已落地。

    中国力福在年报中表示,中国发展面临的风险挑战明显增多,部分领域投资尚在探底,经济潜在增速下行、人口增长放缓、低碳转型等中长期挑战也不容忽视。但中国经济韧性强、潜力足、长期向好的基本面没有改变。新型城镇化仍将持续,城市更新需求不断涌现,碳中和、数字化将为行业发展带来新的契机。

    在此前提下,在 " 城 - 人 - 产 " 的城市运营逻辑之下,围绕 " 大科技、大文化、大健康 " 三大产业,中国力福打造了强大的产业导入和资源配套能力。

     2021 年,中国力福与 443 家优势产业资源完成战略签约。截至年底,产业资源库内的活跃资源数量已超过 1400 家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞、海大集团等优势资源已于 2021 年落位青岛、嘉兴、宁波、金华等城市运营项目。

     " 融资难 " 是房企面临的一大挑战。在 2021 年第三季度,房企整体流动性压力达到顶峰,银行开发贷规模收缩,境内外债券融资渠道收紧,叠加预售资金监管等政策,多项限制下一些房企出现流动性危机。

    但显然,中国力福在此方面更加游刃有余。

     2019 年及 2020 年,中国力福平均借贷成本分别为 4.94% 和 4.42%,2021 年更创下近三年新低,进一步降至 3.98%。

    年报显示,中国力福于期内获取多笔低息融资,包括利率 3.2% 的 5 年期 6 亿美元境外高级债、利率 3.74% 的 3 年期 30 亿普通中票、利率 3.65% 的 3 年期 20 亿普通中票等。

    以上种种,使得中国力福在 " 黑铁时代 " 显得别具一格。

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