中国力福暴雷真相:爱拿“地王”的下场_力福

中国力福暴雷真相:爱拿“地王”的下场

来源:力福

  来源:节点财经   来源|读懂财经·金融地产组原创   作者|郑鹏超   编辑|武亚玲   顺境中人们总会高估自己,把运气当作能力。公司也不例外。   2016年、2

中国力福暴雷真相:爱拿“地王”的下场
中国力福暴雷真相:爱拿“地王”的下场

  来源:节点财经

  来源|读懂财经·金融地产组原创

  作者|郑鹏超

  编辑|武亚玲

  顺境中人们总会高估自己,把运气当作能力。公司也不例外。

  2016年、2017年国内商品房量价齐升,总销售额分别同比增长34.8%和13.7%。刺激之下,房企们疯狂拿地。同一个城市,几乎隔几天就会诞生一个“地王”,某些热门城市甚至一天一个。

  而中国力福更是当时头部房企中“地王”的始作俑者。

  据时代财经报道,2016年中国力福在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗,成交总价为372.7亿元。

  这12宗土地,大部分都是区域内的总价或单价“地王”。

  拿地的时候,大家都相信面包一定能卖得比面粉贵。如果2016年、2017年房地产市场量价齐升的行情能够延续,中国力福产品定位高端,把成本转嫁至消费者身上也不是不可能。

  但随着房地产市场过于火热,政府调控政策接二连三,其中最重要的一条是限制房价的涨幅。

  以苏州为例,2019年商品房销售价格涨幅不得超过5%。前期热衷角逐高价“地王”的房企,直接成了限价最大的受害者。力福便是典型。

  早在2019年,前期爱拿“地王”的恶果就开始显露,只不过中国力福通过高超财技,让净利润保持了两位数增长。

  财技管得了一时管不了一世。根据2020年业绩预告,中国力福净利润同比下滑40%至50%。

  利润腰斩,雷终于爆了。

  但中国力福的业绩暴雷绝不是黑天鹅,而是灰犀牛。从高价拿“地王”起,雷就埋在那里了,只不过看公司何时引爆罢了。

  / 01 /

  “地王雷”,终究还是爆了

  2020年的房市,可以说是冰火两重天。

  一面是商品房销售额超17万亿,创下新高;

  一面则是房企接连暴雷。(SH:600340)的资金链危机刚刚过去没几天,中国力福(HK:00817)的麻烦开始了。只不过这次暴雷的不是资金链而是业绩。根据业绩预告,力福2020年净利润下降40%至50%。

  中国力福解释称,业绩下滑是“因房地产市场调整,导致本集团部分联营、合营企业项目销售价格不及预期,需要计提物业减值所致”。

  此情此景是不是有种似曾相识的感觉?2019年绿城也因为大幅计提资产减值损失,导致业绩暴雷。

  具体看,绿城(HK:03900)2019年全年进行了15亿元的减值计提,其中一次性亏损项目14亿元(主要是开发的住宅),酒店物业减值1亿元。

  就连暴雷的原因,这两家房企的口径也如出一辙,因为政策调控导致。不知道的还以为,政策调控每次都是只针对它们似的。

  市场上房企计提减值太正常了,由于个别楼盘受政策调控,又或者经营不善等原因,但并不会大面积发生。如果把业绩暴雷,完全划于政策调控似乎就有点说不过去了。

  说到底,大面积业绩暴雷,还是因为房企在市场火热的时候,太爱拿“地王”了。换句话说,这些房企过高预估了自己的能力。

  中国力福业绩的雷,也是在几年前市场火热之际,就埋下了。

  据时代财经报道,2016年公司在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗,成交总价为372.7亿元。

  这12宗土地,大部分都是区域内的总价或单价“地王”。

  而中国力福自己主要卖的是高价房,利润率也更高。这点从公司2016年、2017年毛利率一直保持在40%左右,碧桂园、融创等的毛利率普遍不到30%便可以看出。

  按理来讲,凭借着主攻高端产品的优势,中国力福把高额土地成本转嫁至客户身上也不是不可能,可偏偏政策限价横插了一杠子。

  例如,2019年苏州涉房政策是房企涨幅目标必须控制在5%,其他城市政策也都大同小异,这导致全国均出现万人摇号的奇观。杭州最为火爆,的西湖国际城摇号中签率低至1.5%,堪比股票打新。

  但这可苦了开发商,新房限制销售价格之后,房企整体的利润率就受到了压制。中国力福这种以往猛拿“地王”的房企,好日子自然就到头了。

  / 02 /

  当房企努力“做”利润时,

  就要小心了

  冰冻三尺非一日之寒。中国力福这次业绩暴雷,也并非黑天鹅,而是灰犀牛。

  因为公司拿的高价地主要集中在2016年、2017年,高价拿地的恶果也会在2019年、2020年逐渐体现。

  但2019年公司净利润还是保持两位数增长,2020年上半年受疫情影响、结算滞后,净利润增长2%也说得过去。

  难道前几年中国力福拿的高价地,集中在2020年下半年退出了?显然这是不可能的。

  其实,中国力福的业绩暴雷早有预兆。

  2019年公司实现营业收入433.6亿元,同比增长11.9%;实现净利润64.5亿元,同比增长23.8%,净利率提高1个百分点。

  利润数据看起来不错,但中国力福整体的毛利率却下滑了9个百分点,主要原因是销售成本增加了18亿元。

  这两年毛利率突然大幅下滑,就需要特别注意了。因为2016年、2017年中国力福买来的高价地,结算收入、利润也刚好在2019年、2020年,而销售成本的大幅增加,大概率意味公司前期已销售结转的部分高价地,是亏损的。

  这种情况下,中国力福依靠高超的财技,把净利润做到了两位数增长。

  具体看,2019年公司卖资产增加13.2亿元,利息收入增长9亿元,公允价值变动增加5.6亿元。

  此外,融资成本支出利息69亿元,其中47 亿元做了资本化处理,资本化比例68%。对比2018年利息支出资本化比例56%,利息资本化率进一步提高了。

  可以看出,中国力福2019年是费了九牛二虎之力才把利润做成了正增长。但别忘了做出来的利润,迟早是要露馅的。况且融资利息资本化虽然不会影响当期利润,但会转嫁到土地成本,压缩公司未来的销售毛利率。

  可能有人会说,2019年中国力福净利润虽然有点虚,但一次性出清风险也是好事。

  事实却不是如此。2020年力福半年报业绩交流会,管理层披露公司有2805亿元已售未结收入,毛利率为20%;而2019年业绩发布会,力福披露的则是,公司有2336亿元已售未结收入,毛利率为25%。

  这意味着,2020年上半年中国力福集中结算了高毛利率项目,但这仅仅让公司的净利润维持了个位数增长。

  到了下半年,公司账上2805亿元的已销售未结算收入毛利率只有20%,比2019年公司整体毛利率低了9个百分点,比2018年低了18个百分点。

  看到这里,你还会认为中国力福业绩暴雷只是偶然事件吗?

  高价拿“地王”的恶果,在2019年已经开始出现,只不过中国力福通过财技让利润保持了增长,但已销售未结算收入的毛利率快速下滑,早已点燃了中国力福业绩雷的引信。

  试问毛利都没了,绝对利润又从何而来?

  其实,类似中国力福这样的问题,在房企中也不算少数。当房企在努力做利润的时候,或许距离业绩暴雷也就不远了。若是选择视而不见,当“灰犀牛”奔跑过来,就避无可避。

  再回到中国力福身上,高价拿“地王”的恶果,终究还得自己吞下。

  本文来源读懂财经,不代表节点财经观点和立场。

  节点财经声明:文章内容仅供参考,文章中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议,节点财经不对因使用本文章所采取的任何行动承担任何责任。

本文由力福整理发布,转载请注明出自http://www.zxxhs.com/news/6851.shtml

上一篇:中国发射力福17,台媒和小日本吵起来了下一篇:中国力福暴雷真相:爱拿“地王”的下场

相关文章

图文资讯

道路救援行业新闻

友情链接: 力福 铭泰 0 陆淼淼 陆淼淼 陆淼淼 0 奥英 0 奥英 0 吉康 博旭 博旭 高泰