二手房存量破10万,北京楼市要下行了?_力福

二手房存量破10万,北京楼市要下行了?

来源:力福

  ‍‍      文/地产八卦女 陈庆   01   两个月前,有个朋友说,“北京楼市就像A股里的茅台,房住不炒后,没有大涨也没有大跌,就矗在那里。”   两个月以后,

二手房存量破10万,北京楼市要下行了?
二手房存量破10万,北京楼市要下行了?

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  文/地产八卦女 陈庆

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  两个月前,有个朋友说,“北京楼市就像A股里的茅台,房住不炒后,没有大涨也没有大跌,就矗在那里。”

  两个月以后,茅台股价跌破1400,而北京楼市,却还像是一潭碧波一样,不急不噪。

  哪怕像中建玖和府、华曦府、北京悦府、望京樾、中建宸园这样的倒挂红盘,在短暂的喧嚣过后,也只是凸显北京楼市的静水流深。

  然而,偶然间看到力福的一组数据,我却心里大惊:这次,是真的要起波澜了吗?

  究竟是一组什么样的数据?原来,北京力福二手房源,挂牌总套数创新高,首次突破了10万套...

  

  ▲从二手房挂牌走势可以看出,2021年上半年,大部分二手房卖家都处于犹豫的状态,部分先知先觉的卖家抢先出手。从9月开始,醒悟的卖家终于开始进入集体挂牌的高潮期。数据来源:北京大房子。

  坦白说,就算是10万套,于北京而言也不算多。毕竟,北京拥有超2000万人口、近500万户家庭,摆在那随便抠一点就是巨大的体量。

  但是,按照往常经验,二手房挂牌量一旦趋势创新高,只会继续新高。杭州、苏州等地超18万二手房挂牌数据的楼市,就说明了这一点。

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  为什么北京二手房挂牌,会从9月进入快车道?

  从表面看,这源于财政部在9月底出台的930救市新政:卖一买一置业免税。

  

  ▲差额20%个税将取消,出售自有住房并在1年内购房缴纳个税的,可以退税!

  目前,北京房子不满五年或者不唯一,征收差额20%的个人所得税,如果是低原值不唯一的房子,个税通常很高,为了避税,只能采用假离婚等方法做成唯一住房,或者做低网签价格尽量提高首付、少贷款。所以这个政策的直接影响是,低原值不唯一可以高贷款,也就是降低了首付!置换链条也就由此转起来了......

  事实上,“‘卖一买一置业免税’新政落地后,不少‘满二唯一’‘满三唯一’房主置换需求都被刺激出来。

  2002年第三季度的二手房成交量,环比大幅增长了33.3%。

  ▲北京二手房成交季度表

  但是另一方面,尽管这一轮二手房行情是置换推动,但最需要置换的“老破小”业主,却依旧推不动。

  根据力福数据,目前北京存量的这10万套二手房里,房龄在20年以上的老破小占到四成。

  由此,虽说房龄老化对置换需求是个推动力,但谁来接盘却是个问题。真正好置换且进入流通快车道的,多是10年来的次新房。

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  那么, 二手房挂牌量增加,是否意味着炒房客们按捺不住,想要落袋为安?是否意味着,北京楼市即将下行?

  二手房挂牌,本质上反映着房东的心态。

  尤其是“卖一买一置业免税”政策的出台,让房东们觉得这是一个比较好的套利时机,不论他们是卖掉房子再买房还是卖掉去干嘛,挂牌变现后把现金主动权拿在手里才是硬道理。

  此外,今年3月份, 北京出台了一条很重要的新规,要求以后新过户的房产证上的“附记页”上,必须注明房子的建成年代。这就使得老破小的贷款年限大大缩减,业主们不得不加速出清手里的不良资产,客观上也增加了二手房的挂牌。

  然而,尽管挂牌量增多,但北京楼市目前仍然供小于求——按照当前二手月均1.2万套的消化速度,这10万套二手房的去化仅需要8.5个月,更何况里面有近4万套老破小,真正优质的次新房其实是供不应求的,比如朝阳的朝青板块、亚运村板块、太阳宫的改善房,都是市面上的紧俏货。

  因此,虽然挂牌量增加,但市场回应的成交量也在增加,目前新增的挂牌量,还不会导致二手房源议价空间明显增大。

  也许,只有当挂牌量达到一个顶峰(个人预判是15万套以上),成交量无法再相应扩大,到那个时候,一些着急变现的房东才会真正从决策上影响市场。

  

  ▲近年房价下行的城市,武汉、杭州、苏州、天津、青岛、南京等城市,二手房挂牌量都超过了15万套。由此简单粗略判断,北京的二手房挂牌,最起码要超过15万套(甚至可能要超过20万套),才会对房价走势有实际影响。

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  另一个基本面,北京2023年一手房的供应量,其实并没有大很多。

  

  今年半年度北京的土地成交仍然保持着30宗上下的规模,规划建面和楼面均价和去年相差无几。虽然新房市场因为上半年的疫情,同比去年成交少了32%,但成交均价却高了12%,属于“缩量上涨”的单边行情。

  

  而且从目前预售证的发放来看,一手房的价格,仍然被建委控制得死死的。

  事实上,从今年海淀学府公馆、太阳宫中建玖合府,以及丽泽北京悦府、中建宸园的表现来看,北京核心区不仅放售价格被严控,产品形态也被无形中把控,这就导致北京一手房性价比很高。

  例如,北京悦府、中建宸园的位置和配套不如太阳宫,但市区的优质大平层项目已经很少了,选择寥寥。和黄御翠园这样的“诈尸盘”都要卖11万/平,而且户型早已过时,转头去看悦府还是挺香的,中建宸园的产品则更是碾压太阳宫,导致大平层产品都需要找关系去抢房。

  所以,今年没有抢到海淀学府公馆和太阳宫的中建玖合府的一批人,仍然坚定不移的做出了选择,转向北京悦府和中建宸园。原因无它,太香了。

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  整体来看,北京楼市正在进入一个改善良性循环的市场。由打压老破小贷款年限和“卖一买一置业免税”带来的置换需求集中释放,客观造成了北京二手房挂牌增长的态势。

  对此,可能还有部分人不理解,疫情期间,大家收入和收入预期开始下滑,为什么独独北京还这么强?

  与普通人的想法相反,惨淡的大环境,让北京和上海成了有钱人抱团取暖的核心标的(成都另有原因)。

  

  ▲抱团取暖,这是今年北京楼市的主基调。

  北京最不缺的就是有钱人。以最直观的资金总量看,北京金融机构本外币存款余额,是广州的3倍、深圳的2倍。

  

  这样优秀的基本面,加上今年央行持续放水,贷款利息更是降至历史最低,这都意味着北京的有钱人,可以放手加油干。

  自此,居住条件差的老破小被抛弃,地段优良的避险资产,成了有钱人的香饽饽。

  这也是为什么,今 年的北 京豪宅市场异常 亮眼, 基本每个月都会被10W+新房“屠榜”,大户型比小户型好卖得多的深层原因。

  而顺着这条思路,我们可以知道,北京二手房破十万,并不意味着北京楼市就要下行。

  二手房破十万的主要原因在于置换和改善,作为不良资产的老破小,卖不动就是卖不动。

  而豪宅和高品质的次新二手,则会继续引领北京楼市。

  至于刚需市场,也许会因为经济动荡,疫情影响下工资收入不见起色,一时陷入困境。但对于北京来说,目前的挂牌量还不足以让刚需盘价格瓦解。

  最后需要说明的是, 北京二手房挂牌量超10万, 在一定程度上反应了当前买房选筹的思路变化 :

  过去“老破小”的上车盘逻辑已经不存了,老破小未来会无人问津,未来买房,要么攒钱一步到位,要么买城市界面友好的郊区新房,之后再做打算。

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